Operat szacunkowy mieszkania, domu, działki – co to jest?

1/20/2021
Wieszanie obrazu

Wnioskując o kredyt hipoteczny z pewnością spotkaliśmy się z pojęciem operatu szacunkowego – co to jest i na czym to polega? Wszystkie najważniejsze informacje znajdziesz w naszym artykule. Operat szacunkowy to bardzo szczególna forma wyceny nieruchomości. Jednak nie każda próba oszacowania wartości domu czy mieszkania może być określona tym pojęciem. Tylko wycena przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego (posiadającego odpowiednie uprawnienia) w formie pisemnej i zgodnie ze standardami prawa może stanowić dokument urzędowy jakim jest operat szacunkowy.

Operat szacunkowy: kiedy warto go zrobić?

Wspomniana na wstępie sytuacja ubiegania się o kredyt hipoteczny to oczywiście najczęstszy powód gdy sięgamy po pomoc rzeczoznawcy. Przygotowany przez niego operat szacunkowy nieruchomości będzie podstawą do określenia jaki procent inwestycji finansujemy z wkładu własnego, oraz pomoże podjąć bankowi decyzję do jakiej wysokości jest w stanie zaangażować się udzielając nam kredytu hipotecznego. Określona w operacie wartość mieszkania lub domu będzie też wpływała na rodzaj zabezpieczeń jakich może od nas wymagać bank przy tej transakcji; takich jak chociażby dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Ale warto też wiedzieć, iż jest szereg innych sytuacji w jakich operat szacunkowy może nam pomóc lub nawet być niezbędny. Nie każda transakcja kupna/sprzedaży nieruchomości musi być finansowana z kredytu hipotecznego. Jeśli kupujemy dom lub mieszkanie za gotówkę tym bardziej warto zlecić wykonanie takiej wyceny, by poznać realistyczną, rynkową wartość przedmiotu nabycia. Także inne zmiany majątkowe nieruchomości mogą wymagać takiej ekspertyzy. W przypadku podziału majątku, przyjęcia nieruchomości jako spadek czy darowizna operat szacunkowy będzie niezbędny by chociażby określić wartość należnego podatku dochodowego w takiej sytuacji. Ubiegając się o odszkodowanie od gminy lub podlegając wywłaszczeniu na mocy ustawy również warto zaopatrzyć się w takie narzędzie. Pomoże ono właściwie ustalić wartość naszych roszczeń czy odszkodowania. Finalnie w procesach egzekucji należności na drodze komorniczej lub sądowej mogą być one dochodzone z nieruchomości. Tutaj operat szacunkowy nieruchomości określi w jakim stopniu zabezpieczy ona wartość tych roszczeń.

Operat szacunkowy wzór: co powinien zawierać?

Co dokładnie powinien zawierać taki dokument precyzują przepisy prawa oraz praktyka zawodowa i standardy przyjęte wśród rzeczoznawców majątkowych. Z pewnością jednak operat szacunkowy nieruchomości musi zawierać dokładne określenie przedmiotu wyceny a także jej zakresu. Ponadto powinien być jasno i precyzyjnie wskazany cel w jakim wycena jest sporządzana. Strona formalna operatu bazuje na wszystkich dokumentach urzędowych jakie mogą być użyteczne w procesie jego przygotowywania: wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy w końcu aktualne odpisy księgi wieczystej, muszą być przywołane i jasno wskazane. Stan techniczny nieruchomości oraz jej elementów wyposażenia muszą być opisane wraz ze wskazaniem istotnych dat, np. takich jak moment montażu czy remontu danego elementu. Ostatnim elementem dotyczącym bezpośrednio przedmiotu wyceny powinno być wskazanie zgodnego z przeznaczeniem i przepisami prawa możliwego przeznaczenia nieruchomości i ewentualnego ograniczeń w rozporządzaniu nią. Wycena nieruchomości musi obejmować także perspektywę rynkową. Dlatego operat powinien podawać przykładowe transakcje kupna/sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy w ostatnim czasie i uwzględniać je w wycenie. W końcu wskazując finalną wartość nieruchomości rzeczoznawca musi określić jakie podejście lub metodę czy technikę szacowania wybrał a także jasno i precyzyjnie wraz z uzasadnieniem przedstawić w jaki sposób na bazie wszystkich powyższych otrzymał daną wartość.

Sporządzenie operatu szacunkowego

Operat szacunkowy mieszkania lub domu powinien mieć zawsze formę pisemną i być opatrzony pieczęcią i podpisem sporządzającego go rzeczoznawcy. W przypadku gdy dokument ten przygotowuje kilku rzeczoznawców musza go podpisać wszyscy z jasnym wskazaniem za którą część wyceny odpowiada każdy z nich. Finalnie załącznikami do operatu powinny być wszystkie formalne dokumentu użyte w procesie jego przygotowywania, a także potwierdzenia transakcji rynkowych ujętych w nim. Zawsze też operat powinien być poprzedzony osobistą wizją lokalną rzeczoznawcy w danej nieruchomości. Nie może być on dokumentem sporządzonym przez rzeczoznawcę „zaocznie”. W zależności od stopnia skomplikowania, proces sporządzenie operatu może zająć od tygodnia do nawet kilku tygodni. W skrajnych przypadkach gdy np. sytuacja prawna nieruchomości jest nieuregulowana wykonanie operatu może być bardzo długie lub wręcz niemożliwe.

Operat szacunkowy: ocena pod kątem zgodności z przepisami praw

W sytuacjach spornych lub gdy operat jest przygotowywany jako „dowód w sprawie” można podważyć ważność danego operatu. Zazwyczaj wtedy strona przeciwna przygotowuje swoją alternatywną wersję wyceny różniącą się znacząco od pierwszej. Z sytuacją taką możemy mieć do czynienia gdy chociażby nieruchomość jest przedmiotem sporu między stronami lub podlega podziałowi w sprawie rozwodowej. W takim wypadku następuje dokonanie oceny danych operatów pod kątem zgodności z przepisami prawa. Oceny takiej dokonuje zespół powoływany przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i ma na wydanie jej 2 miesiące. Jeśli w toku tego postępowania któryś z operatów zostanie oceniony negatywnie traci on automatycznie moc dokumentu urzędowego i w zasadzie staje się jedynie szacunkową opinię biegłego o wartości nieruchomości.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy: aktualizacja operaty

Każdy prawidłowo sporządzony i wydany operat szacunkowy ważny jest przez okres 12 miesięcy o ile przez ten czas nie zmienią się istotnie przepisy prawa dotyczące danej nieruchomości i wpływające na stan jej wyceny. Po upływie tego czasu wcale nie trzeba opracowywać nowego operatu. Jeśli wartość nieruchomości nie zmieniła się, można sporządzić tylko jego aktualizację. Prawo do jej dokonania ma tylko rzeczoznawca, który sporządził pierwotną wersję i tylko w przypadku gdy wycena nieruchomości nie uległa zmianie. W każdym innym przypadku należy sporządzić nowy operat. Może oczywiście wykonać go już inny rzeczoznawca. Ważność operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym wynosi również 12 miesięcy. W każdym jednak przypadku gdy zajdą istotne zmiany mogące wpływać na wartość nieruchomości każda ze stron może podważyć operat i wystąpić o sporządzenie nowego.

Polecamy na blogu

Rachunek za gaz – od czego zależy cena gazu i co się na nią składa

Kawiarka
Zużycie surowca to główny wyznacznik tego, jakie fundusze trzeba przeznaczyć na rachunek za gaz w skali bieżącej i rocznej. Jednak nie tylko – dzisiaj przyjrzymy się dokładnie temu, od czego zależy wysokość opłaty za gaz.
1/26/2021

Mieszkanie bezczynszowe czy czynszowe – wady i zalety

Ludzie na balkonie
Szukając nowego mieszkania, zazwyczaj określamy jaki chcemy mieć metraż, ile pokoi, w jakiej dzielnicy i w końcu czy interesuje nas oferta z rynku pierwotnego czy wtórnego. Do tej listy ważnych pytań warto dodać jeszcze jedno – mieszkanie bezczynszowe czy czynszowe.
1/26/2021

Czy opłaca się stosować żarówki LED? Ile prądu zużywa żarówka?

Żarówki
W nowym budownictwie lub przy okazji remontów starszych domów, coraz częściej stosuje się system oświetlenia LED, jako alternatywę dla tradycyjnych żarówek żarowych lub świetlówek. Sprawdź, ile godzin może świecić tradycyjna żarówka i dowiedz się, jak wypada to w zestawieniu z oświetleniem LED.
1/20/2021

Wykopanie własnej studni - czy to sposób na realne oszczędności wody?

Dziecko z wężem ogrodowym
Od czego zacząć, jakie są możliwe opcje, ile to kosztuje? Przede wszystkim, czy to się opłaca? Na te pytania odpowiedź znajdziesz w naszym dzisiejszym artykule.
1/20/2021

Podlicznik wody ogrodowej – jak tanio podlewać ogród?

Dzieci w goglach do nurkowania
Przydomowy ogród tworzymy z myślą, że będzie to estetyczne miejsce, z którego będziemy korzystać przez wiele lat. Co zrobić, żeby utrzymanie pięknego ogrodu zbyt mocno nie obciążyło naszego portfela?
1/20/2021

Najem okazjonalny – umowa oraz wzór wynajmu okazjonalnego

Ludzie na kanapie w trakcie przeprowadzki
W polskim systemie prawnym funkcjonują umowy, których treść co do zasady ma wzmacniać ochronę jednej ze stron. Nie inaczej jest w przypadku rynku nieruchomości oraz wszelkich czynności, które się na tej płaszczyźnie odbywają.
1/20/2021

Kondensator prądu a rachunki za prąd

Dziecko i wentylator
Od czego zacząć, jakie są możliwe opcje, ile to kosztuje? Przede wszystkim, czy to się opłaca? Na te pytania odpowiedź znajdziesz w naszym dzisiejszym artykule.
1/20/2021

Jak oszczędzać gaz w domu lub mieszkaniu?

Dziewczynka gotuje
Podobnie jak ceny prądu, ceny gazu również rosną konsekwentnie od kilku lat. Warto więc wiedzieć jak korzystać z tego paliwa bezpiecznie i co najważniejsze oszczędnie.
1/20/2021

Jak tanio dzwonić za granicę? Praktyczny poradnik

Osoby rozmawiające przez wideo połączenie
Niemal każdy z nas kontaktuje się ze swoimi znajomymi oraz rodziną za pomocą połączeń telefonicznych. Niektórzy są zmuszeni do dzwonienia do osób przebywających poza granicami naszego kraju, co rodzi obawę o wysoki koszt rachunku.
1/20/2021

Aplikacje do zarządzenia budżetem domowym

Ludzie z tabletem
Kontrolowanie osobistych finansów to dla wielu osób trudne wyzwanie, a jeszcze większym jest rozsądne gospodarowanie nimi. Na co zwrócić uwagę decydując się na konkretną aplikację? Podpowiadamy!
1/20/2021

Odzyskaj kontrolę nad rachunkami!

Ta strona korzysta z plików cookies.